Jak je psáno, tak je dáno aneb proč mít v pořádku smlouvy pro pronajímání bytu

Chystáte se pronajímat byt? Pro pohodový pronájem je klíčové najít solidního nájemníka, ale také mít v pořádku veškeré smlouvy. Nespoléhejte se na vzory nájemních a dalších smluv, které najdete na internetu. Mnohdy nejsou aktualizované a obsahují chyby, kvůli kterým můžete při pronajímání bytu tvrdě narazit. Jaké smlouvy pro pronájem potřebujete a co by měly obsahovat?

Díky správně sepsaným smlouvám předejdete neshodám. Foto: Unsplash 

Proč nájemní vztah ošetřit smluvně?

Smlouvy, které se pojí s pronajímáním bytu, určují, jak bude nájemní vztah probíhat. Je tedy potřeba smlouvy vyhotovit tak, aby ani jedna strana nebyla znevýhodněná. Nájemní smlouva určuje práva a povinnosti obou stran. Díky ní předejdete řadě sporů a nejasností, které se během nájemního vztahu mohou objevit.

Než začal platit nový občanský zákoník, který je v platnosti od roku 2014, byla řada nájemních smluv neplatná. Zákon velice přísně stanovoval veškeré náležitosti, které musela nájemní smlouva splňovat. Jinak byla neplatná. Jednalo se například o nedostatečně přesné určení bytové jednotky nebo ujednání o ceně služeb. Pokud nájemní smlouva nebyla ujednaná písemněujednaná písemně, smlouva nevznikla, a to ani přesto, že nájemník v bytě roky bydlel a platil nájemné.

Pohled na nájemní vztah podle nového občanského zákoníku

Od roku 2014 se však na formalitách nebazíruje tak přísně. Nájemní smlouvaNájemní smlouva musí mít písemnou formu. Pokud ji nemá, může se neplatnosti smlouvy dovolávat pouze nájemník, nikoliv pronajímatel. Dovolání neplatnosti platí jen do té doby, než začne nájemník platit nájemné. Jakmile zaplatí první nájemné, je smlouva platná, a to i v případě, že není tzv. na papíře.

Smlouva musí obsahovat, že se jedná o byt a že se za nájem něco platí. Není ale potřeba přesné vymezení bytu, jeho příslušenství nebo přesná výše nájemného, záloh za služby nebo jejich vyúčtování. Jestliže není ve smlouvě uvedeno, na jak dlouho se nájemní vztah uzavírá, uzavírá se automaticky na dobu neurčitou. Pokud ale chcete mít klid v duši, doporučuje se tyto náležitosti ve smlouvě sjednat. Protože jak je psáno, tak je dáno.

Náležitosti nájemní smlouvy a na co dát pozor

Abyste pronajímali s klidem, sepište s nájemníkem nájemní smlouvu. Nájemní smlouva je pakt mezi pronajímatelem a budoucím nájemníkem o pronajímaných prostorech, které bude nájemník využívat. Nájemník se podpisem pronajímateli zavazuje, že za tuto službu bude platit. Smlouva by měla být sepsaná tak, aby co nejvíce chránila pronajímané prostory. Jakých věcí si před podpisem všímat?

Před podpisem si smlouvu pečlivě pročtěte. Foto Unsplash 

Jaké náležitosti ve smlouvě nesmí chybět?

Smlouva by měla obsahovat náležitosti, které vás ochrání před budoucími problémy. Na která ustanovení nezapomenout?

1. Popis objektu, který pronajímáte – uveďte číslo bytu, název ulice, číslo domu, podlaží, ve kterém se nachází, případně i výměru. Pokud bude nájemce užívat i jiné prostory, mezi které patří třeba sklep nebo předzahrádka, zmiňte se o nich.
2. Údaje o pronajímateli a nájemci – jde o jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo nebo datum narození, číslo občanského průkazu, a to u obou stran.
3. Délka pronájmu – smlouvu můžete uzavřít na dobu určitou, nebo neurčitou. Doba určitá je typicky jeden rok. Jestliže dobu pronájmu ve smlouvě nespecifikujete, automaticky je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.
4. Definování úhrady – uveďte, jaká je cena za nájem a jaká je cena za zálohy na služby. Neměla by chybět informace o splatnosti těchto částek.

Nejčastější chyby v nájemní smlouvě

Při uzavírání smlouvy se nejčastěji chybuje:

• v nedostatečném popisu pronajímané nemovitosti,
• v chybně uvedených kontaktních údajích o pronajímateli a nájemci,
• v neuvedení místa a data uzavření smlouvy,
• v chybějícím podpisu jedné nebo druhé smluvní strany,
• v uvedení informací, které jsou v rozporu se zákonem (zákaz chovu domácích zvířat, zákaz nahlášení trvalého pobytu atd.).

Před podpisem smlouvy by si měl nájemník ověřit, zda uzavírá smlouvu nájemní nebo podnájemní. Podnájemní smlouva jej totiž chrání mnohem méně než smlouva nájemní.

Co se stane, pokud je smlouva špatně napsaná?

Vzhledem k tomu, že české zákony pamatují především na ochranu nájemníka, je potřeba si ve smlouvě pohlídat důležité věci. O které se jedná?

• Doba pronájmu – při sepisování smlouvy o pronájmu se doporučuje stanovit délku trvání na dobrou určitou. Jde například o 1 rok. Po této době se rozhodnete, zda chcete s nájemníkem pokračovat, nebo jej vyměníte za jiného. Pokud dobu trvání nájmu neuvedete, automaticky se nájemní vztah sjednává na dobu neurčitou. Pronájem na dobu neurčitou s sebou nese nevýhodu v tom, že nájemníka z bytu nedostanete jen tak. Výpověď můžete nájemníkoviVýpověď můžete nájemníkovi dát z důvodů, které upravuje § 2288 zákona č. 89/2012 Sb. Nájemník však může smlouvu vypovědět kdykoliv. Platí pro něj však 3měsíční výpovědní doba.
• Prodloužení pronájmu – pokud nájemník v bytě bydlí i po skončení nájmu, musíte jej nejpozději do 1 měsíce vyzvat k opuštění bytu. Jinak se nájemní doba automaticky prodlouží podle ustanovení předchozí nájemní smlouvy.
• Zvyšování nájemného – do nájemní smlouvy se vyplatí zakomponovat inflační doložku, díky které se bude nájemné každoročně zvyšovat o sumu, která odpovídá inflaci. Pokud informaci do smlouvy nezahrnete, můžete nájemníkovi písemně oznámit zvýšení nájemného. S tím však nájemník nemusí souhlasit a případ se přesouvá do soudních rovin.
• Protiprávní ustanovení – mnozí pronajímatelé do nájemní smlouvy uvádí zákazy, které jsou však v rozporu se zákonem. Nájemníkovi nemůžete zakázat chov domácích zvířat, kouření v bytě nebo třeba nahlášení trvalé adresy. Pokud smlouva tyto zákazy obsahuje, nájemník nemá povinnost je dodržovat.

Předávací protokol shrnuje stav bytu

Společně s nájemní smlouvou nájemníkovi k podpisu předložte i předávací protokol. Sice se nejedná o listinu, kterou vyžaduje zákon, ale pro svůj klid byste ji měli vyžadovat vy.

Předávací protokol obsahuje informace o skutečném stavu bytu ke dni předání nájemníkovi. Podpisem nájemník stvrzuje, že souhlasí s tím, co je v protokolu zaznamenáno. Díky této listině předejdete řadě nedorozumění při opravách nebo třeba vyúčtováních za energie.

Do předávacího protokolu zaznamenejte:

• veškeré vybavení včetně popisu a jeho vad,
• elektrospotřebiče,
• nádobí,
• nábytek,
• stav měřidel.

Součástí předávacího protokolu může být i fotografická dokumentace.

Vyřizování smluv na vlastní pěst, nebo s odborníkem?

Smlouvy o pronájmu, dodatky, předávací protokoly, smlouvy o ukončení nájmu a další listiny si můžete stáhnout jako vzor, který najdete na internetu zdarma. Tyto vzory jsou ale mnohdy plné chyb a nemusí reflektovat aktuální požadavky, které stanoví zákon. Přestože jsou k dostání zdarma, v případě soudního sporu se vám toto šetření rozhodně nevyplatí. Zkušení advokáti smlouvu jednoduše napadnou a vy z nájemníka například nedostanete dlužné nájemné nebo finanční kompenzaci oprav atd.

Smlouvy se vyplatí řešit s odborníkem. Foto Unsplash

Pokud si pro sepsání smluv najdete zkušeného advokáta, vyjde vás jejich pořízení v rozmezí cca 5–10 000 Kč. Budete se ale moci spolehnout na to, že je smlouva „neprůstřelná“ a 100 % správně sepsaná.

Další možností je pronajmutí bytu správcovské společnosti, která se o něj kompletně postará. Vyřeší vše počínaje potřebnými smlouvamismlouvami, přes inzerci a obsazení bytu až po opravy nemovitosti.

Pamatujte, že správně sepsané smlouvy jsou klíčem k bezproblémovému nájemnímu vztahu.

Zdroje info: stalynajem.cz, portalobydleni.cz

Náhledové foto: Pixabay